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Si vous êtes propriétaire, et que vous avez un bien en location, vous payez sûrement des impôts. L'impôt concernant les bien loués est appelé revenu foncier ou revenu locatif. Parmi les biens concernés on a : les appartements, les maisons, les studios, les bureaux… Cette taxe que vous devrez verser, sera déterminée en fonction du montant de vos recettes annuelles et de vos charges. Lors de votre déclaration au fisc, deux régimes vous seront proposés. On aura le choix entre :
– Le régime microfoncier : C'est la déclaration brute de vos loyers perçus. Cette option convient si vos recettes de l'année ne dépassent pas 15 000 € par an. Le fisc prélèvera donc 30 % de vos recettes déclarées. En revanche, vous ne pourrez pas déduire vos charges du montant déclaré.
– Le régime réel : C'est la déclaration de vos loyers reçus, avec les charges que vous payez sur votre bien. Ici, c'est à vous de décider la somme que le fisc déduira. Cette option convient si vos charges dépassent les 30 % imposables. Ces charges sont : les dépenses d’entretien et de réparation, les dépenses d’amélioration, les provisions pour charges de copropriété… On parle ici des dépenses de rénovation et d'amélioration, pour tout ce qui concerne les travaux. Pour que vos dépenses soient déduites de vos impôts, elles doivent : incomber au propriétaire, constituer une charge déductible et avoir été acquittée au cours de l'année d'imposition.
Quelques astuces permettent d'éviter ou de réduire l'impôt sur les revenus locatifs.
Optez pour une location meublée
Louer votre bien avec des meubles offre des avantages fiscaux : des loyers perçus supérieurs et une liberté contractuelle pour le propriétaire. Vous pouvez demander un loyer 10 à 30 % plus élevé pour une location meublée que pour un logement vide.
Avec cette option on a deux formes d'impôts :
– Le régime micro-BIC : Vos loyers sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux, et non comme des revenus fonciers. Il est adapté lorsque vos revenus de location meublée sont inférieurs à 70 000 € par an. vous déclarez 50 % de vos revenus et vous payez des impôts sur ces 50 %.
– Le régime simplifié : Il se présente en deux grandes catégories de dépenses : les charges d'exploitation et les amortissements du bien. La déduction de ces éléments crée un résultat fiscal négatif (tout en encaissant des bénéfices chaque année). Ici l'impôt est prélevé sur la base du résultat fiscal à l'année, et non des loyers. On peut soustraire jusqu'à 50 % des impôts comme coûts fixes, et économiser 15 % de la taxe sur l’immobilier.
Créer du déficit financier
Certains travaux de rénovation seront déductibles des revenus fonciers. Il s'agit de l'achat d'un bien immobilier ancien qui nécessite de gros travaux (soit 70 % sur le montant investit). Les travaux pris en charge doivent remplir certaines conditions :
– Le bien rénové doit finir en habitation, ou être un local transformé en habitation ;
– Les travaux doivent être essentiellement liés à l’isolation, l’entretien et la rénovation thermique. Les travaux de reconstruction et d’agrandissement ne sont normalement pas concernés.
– Si les travaux sont financés à crédit, les intérêts d’emprunt sont aussi déductibles.
L’excédent du déficit foncier est reportable pendant 10 ans.
Acheter à crédit
Même si vous avez un capital déjà prêt pour un achat, l'acquisition d'un nouveau bien immobilier à crédit, permet de se créer des charges financières (intérêts d’emprunt et ADI). Cela fera baisser votre résultat foncier imposable. Avec ce crédit, le montant des intérêts reste constant pendant toute la période du crédit. Ce qui viendra diminuer votre imposition sur les revenus fonciers.
Une stratégie possible avec le crédit est l’acquisition d’une nue-propriété de bien immobilier démembré. Le démembrement d’une propriété consiste à la diviser en deux parties. D’un côté, l’usufruitier, qui peut occuper le bien à condition de le conserver en l’état. De l’autre côté, le nu-propriétaire est en partie propriétaire du bien, qui a le droit de vendre le bien (avec accord de l’usufruitier), mais pas de l’occuper ou de percevoir des loyers. Les avantages du démembrement et de l’acquisition de la nue-propriété :
– Décote (baisse) de prix d’environ 40 % pour un démembrement temporaire de 15 ans (l’équivalent de la rentabilité locative).
– Aucun impôt sur les revenus fonciers pendant la durée du démembrement.
– Les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers.
Des solutions diverses
On arrive à trouver des solutions pour éviter une trop lourde taxation ou au moins pour l'adoucir. Que ce soit la location meublée, le déficit immobilier ou encore le crédit, chacune à ses avantages. Le plus important est de prendre le temps de bien étudier la question, afin de faire le meilleur choix. Quel que soit votre investissement, il doit être rentable. Vous pouvez vous rapprocher d'un cabinet d'experts pour être mieux outillé, ou encore faire un bilan fiscal avant toute dépense. Les facteurs temps, argent et ressources ne sont pas à négliger. Investir est déjà une cause de stress, et éventuellement de perte. Pensez à consulter vos proches et ayez un plan de secours. Les modifications que vous ferez sur votre bien doivent aussi vous permettre d'avoir des locateurs capables d'assumer les charges. Pour la location meublée, vous devrez fournir tout le nécessaire pour la vie quotidienne des occupants. Quant au déficit immobilier, assurez vous que les travaux respectent votre budget.